北京土地财政临近破产，土地出让收入难以支撑还债

近日有报道称，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。而今年1~5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元，土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。 所谓的“险局”无非是说受调控高压影响，北京土地出让金收入锐减而导致出现还债危机。全国一二线城市，或许都面临与北京一样的境况。那么，什么原因导致天量的土地出让收入竟然还不起贷款呢？我们先看一下土地储备贷款的性质。顾名思义，土地储备贷款是指储备土地而发放的贷款，是银行发放给政府所属的土地储备部门从农民手中以低廉价格购买土地，然后再天价拍卖出去的土地流动资金贷款，更确切地说是搭桥贷款——通过贷款从农民手中购买土地，再高价卖出去后用土地出让金归还贷款。

按照正常贷款程序和规定，每宗土地储备贷款，待土地高价出让后就应该立即归还贷款。从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元，那么，这2500亿元贷款从农民手中购买的土地天价出让后，获得巨额出让金为何没有用来归还贷款呢？仅2010年北京土地出让金收入就高达1636.72亿元，2009年土地收入为928亿元，两年高达2600亿元。

由此分析得出，北京土地出让金收入并没有用来归还贷款，而是挪作他用了。本来，哪宗土地储备贷款，应该由这宗土地出让后归还。但现在却是一边将贷款挪作他用，一边挪用本应该归还贷款的那部分土地出让金。当下又以土地出让金下降来衡量还不起老贷款和利息，得出临近破产结论，这是不合逻辑的。从农民手中低价收回土地，再天价出让，收入惊人，现在竟然说连贷款都还不起了，甚至连利息都难以支付了，谁能说这里面没有猫腻？

在房地产调控进入关键时期放出此风，是想表述在高压调控下地方政府的难处和压力，还是以此要挟中央政府放松房地产调控，地方政府大肆拍地、天价拍地，进而推高房价维系土地财政呢？笔者认为，1~5月份，北京以及许多一二线城市土地出让金收入下降是个好现象。说明房地产调控取得了效果，这将倒逼土地价格出现下降，进而使得高房价开始走低。同时，能够遏制长期以来对土地竭泽而渔式开发的恶习。既是土地财政破产，也是一些地方政府咎由自取，这个代价应该由地方政府承担，也很有必要教训和惩罚一下这几年对中国楼市泡沫助纣为虐的商业银行。

我们不必惋惜土地财政临近破产，因为土地财政破产，对转变地方政府官员的政绩观，对保护土地、抑制高房价都有利。有破才有立，土地财政破产后必将迎来一个符合科学发展观，更加健康的房地产发展方式。

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