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总统奥巴马上周签署了放宽实施了35年的外国资金投资美国不动产税率的法案，为海外人投资美国房地产打开了更大的空间。业内人士表示，这项税改的实施，可能会促使数千亿美元的海外资金加速涌入美国房地产市场，其中很大一部分可能是来自中国。但海外资金的涌入，同时也会加剧美国本地购房者的劣势，一些人甚至因难以承受飞速上涨的房价而只能望房兴叹。

放宽海外投资房产税 35年来首次

法案取消了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》(FIRPTA)对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。在此之前，外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不被征税;而法案公布后，非美国籍人在美不动产就被纳入了应征税范围。

新法案允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金(REIT)的10%而不触发FIRPTA规定，之前的上限为5%。新法案将降低外国人在美投资不动产所承担的税率，同时外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。

依照旧规，大多数外国投资者只要符合美国国家税务局(IRS)定义的“外国人”和“外国公司”，不管是否盈利均预扣成交价10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。国家房地产投资信托协会表示，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。

数千亿美元或加速流入美国房市

由于受到FIRPTA法案的限制，数万亿美元的国外养老金被拦在了美国房地产市场之外。破除过时的税率门槛，修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。

业界人士认为，外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA。

房地产行业游说集团Real Estate Roundtable总裁兼首席执行官杰弗里。德波尔表示：“FIRPTA解除法案将有助于调动民间资本投资房地产和基础设施项目，”

根据纽约地产研究机构地产资本分析的数据，今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元，占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约10%来自养老基金，规模达到75亿美元。

海外投资美国房地产税的放宽，还可能在一定程度上抵消联储加息对房市造成的不利影响。

在加息的喧闹声中，美国房市近期已经显现出增长放缓的迹象。今年10月底，地产大亨Sam Zell旗下一家房地产投资基金公司就抛售了超过2.3万套公寓。周一发布的一项数据也显示，加州旧金山湾区10至11月的房地产交易量下滑了16.8%。有专家认为，这与联储加息有着直接的关系，一些买家担心房贷利率上调后还贷压力会增大，因而放弃了购房的计划。

海外资金抢滩 美购房者压力增大

有业界人士担心，对海外投资税收的放松，将会对美国购房者的购买力构成进一步的威胁。早在今年6月时，有着40年房地产工作经历的Dan S. Barnabic就在《市场观察》刊文称，由于海外资金的源源涌入，旧金山、纽约、达拉斯、丹佛和西雅图等城市的房价已被推高至超过多数美国人的承受能力。

Barnabic断言，如果这种趋势继续下去，10年后，35%的美国住宅都将为外国人所拥有。更糟的是，Barnabic说，允许中国富豪和其他外国富豪购买美国住宅，就等于让美国中产阶级在财务上从属于那些投资者或者移民。

Barnabic的担心不是没有道理。由于担心联储加息后贷款利息走高，一些原本的购房观望者被迫加入到首次购房的队伍中来。然而，面对一些来自海外买家的阔气出手，其中很多为现金买主，他们明显感到自己财力的不足，一些人退而求其次地选择了自己不中意的房产，另一些人则是再次被迫放弃购房计划。

中国人来美置地热情或更高

近年来，美国房地产深受中国投资者的青睐。据商业地产调查机构真实资本分析公司的数据，今年初以来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。2012-2014年，中国企业在美国商业地产领域的全年投资额分别是54亿美元、153亿美元和136亿美元。而在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。

根据全美房地产经纪人协会6月底所做一份调查显示，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增长30%，其中主要用于购买住宅物业。

业界观察人士表示，在美国经济复苏的大背景下，房地产投资税收的放宽将进一步利好中国投资者。由于中国房地产市场正在进入新的调整期，‘走出去’的热潮会更加明显，人民币寻求海外保值增值的需求也会更高。

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